チラシや情報誌から選ぶ中古マンション物件購入までの流れ

中古マンションの購入といっても一般の人にとっては高い買い物には間違いありません。
まずは資金計画を立てることが重要です。
頭金をいくら用意できるか、毎月の支払いがいくらまでなら可能なのかを検討することは最も重要なことです。

実際に中古マンションを探す際の大まかな流れは次の通り…

まずはチラシ・広告に掲載されている物件情報をみましょう。
中古マンションは新築マンションに比べて物件情報としてあまり見つけにくいものですが、新聞の折り込みや地域の住宅情報誌などには意外と中古物件の情報が載っていることがよくあります。
現在の市場価格や地域限定の物件情報などをいち早くキャッチするためにも、手っ取り早く新聞折込みや住宅情報誌などを一度見てみるのがいい方法だと思います。

そして、気に入った物件の現地を見学をします。
ここでは気に入った物件だけじゃなく、気になる物件を自分でたくさん見てみることがポイントです。
そうすることで、中古マンション物件の相場観が身に付くと思います。

気に入った物件が見つかったら、まずは不動産業者に申込金を支払いましょう。
いい物件はすぐに売れてしまいますから、申込金でキープすることでその物件よりもいい次の条件のものを探しやすくなる意味もあります。
また、このタイミングで第３者への相談や、建物調査を依頼することもできます。

最後に、住宅ローンの仮審査が通ったら売買契約を行います。
その際に重要事項説明書の説明を受けて、手付金を支払うことになりますが、大切なのは売買契約を交わす前に契約書に謳われている契約内容を必ず確認しておくということです。
書かれている内容はかなり大切なことが示されていて、日々暮らしていくことの決まり事や問題トラブルが発生した場合の対応協議のことなどが事細かに書かれているからです。

わからなければ、売買契約を交わす前に第３者に売買契約書のチェックを依頼することもできますので余裕があれば活用するようにしましょう。

＞持ち運びに便利で情報量の充実した中古マンションの物件情報誌

買いたい中古マンションが見つかったらまずはしておきたい購入申し込み！

「こんな中古マンションが買いたかったんだよ…」
「やっと買いたい中古マンションが見つかった…」

そんな満足のいく中古マンションの物件が見つかると、まずやっておかなければならないことがあります。

それは購入の申し込み。

なぜなら、立地など条件のいい物件は、早くしないと売れてしまう可能性があるからです。

もし購入したい思う物件があれば、他にも必ずそう思っているお客さんがいる…ということを理解しておきましょう。

中古マンション購入の基本は、「検討は慎重に行い、申し込みはスピーディーにする…」
これが理想の中古マンションを探すための鉄則です。

知ってましたか？

まずは購入申し込み申請をして、この中古マンションを買います！という意思表示をしておきましょう。

このことは、中古マンションを購入する際に非常に大切なことです。
満足のいく物件が見つかり、購入の決意をしたら、すぐに購入の申し込みをしましょう。


また、一般的に「不動産購入申込書」と同時に、申込金の支払いが必要になります。
その支払額は不動産業者によりさまざまで、10万円前後が相場のようです。

購入申し込みは契約行為とは違いますから、「この物件を購入する意思がある…」ということを、まずは売主に伝えるためだけのものなの。
購入したい中古マンションを優先的に交渉を進めていくために重要なものですが、あくまで申込金ですから、もちろん契約が成立しなければ全額返金されます。

だからといって、購入申し込み申請を気軽に申し込むべきものでもありません。
中古マンションの物件を慎重に検討していき、買いたい…そう思える物件にだけ申し込んでくださいね。

そしてその申し込み時に、ある条件を不動産業者の担当者へ伝えます。
その内容とはこうです。

「この価格になったら購入します…」という条件付申込です。

これが中古マンションの価格交渉をスムーズに行うためのコツです。

価格交渉のほとんどは、売主と買主の双方の歩み寄りですから、売主も状況によっては強気に出てくる場合もあります。
まうは購入価格の目安的なラインを決め、それに向かってお互いが歩み寄りしやすいような価格を提示しておけば、意外とスムーズに交渉できるようになるのです。

＞中古マンションの価格値引き交渉がもし思い通りにならなかったら…その時とるべき態度とは？

マンションを購入する以前と以後ではお金の使い方が変わります

マンションを購入する際に、誰しもがシビアに考えることがあります。
それは今後の生活にかかる経済的なことです。

新築マンションの購入にしろ、中古マンションの購入にしろ、マンション購入は一生に一度の一大イベント…

大金をはたいて支払ったり、今後も一生、住宅ローンを支払い続ける…
マンション購入は人生の大きな買い物といっても、過言ではありません

やはりマンションを購入する場合、多くの人は現金の持ち合わせがありません。
だから住宅ローンを組むわけです。

住宅ローンは最長で３５年返済のプランを計画します。
つまり３５年にわたる長いローンを組むわけです。

そうするとどうなるか…

やはり住宅ローンを組むと生活に変化が生じてきます。
どのような生活の変化かというと、今でも苦しい家計事情がより一層に厳しくなるということです。

住宅ローンを組む以前の生活に比べて、家計状態が悪化してくると、お金の使い方がかわり、生活の仕方が変わっていきます。

たとえば、浪費しなくなったり、衝動買いが減ったり…
中には住宅ローンを背負ったことでより一層仕事に力が入る…
そんな心理的なプラス効果も生じます。

これは住宅ローン返済義務をおこなっている多くのマンション購入者から、共通して聞こえてくる内容です。

だからといってむやみに長期住宅ローンを組むことはお勧めできません。

マンションの物件を購入する際は、しっかりとした将来設計や住宅ローンの返済シミュレーションをして、前もって十分な資金計画をたてておきましょう。

これがとても大切ですから…

中古マンションの手付け金って、一体どれくらい？

新築マンションと中古マンションの売買契約の大きな違いは何かご存知ですか？
それは手付け金額の違いです。

手付け金とは、マンション売買の契約を締結した際に契約成立の証として売主へ支払うもの。
この手付金は、契約成立の証としての証約手付の性格を有していて、解約手付又は違約手付としての性格も有してる場合もあります。
ですから、仮にもし売買契約の中に「ローン特約」が謳われていなければ、売買契約を解除する場合に手付け金が返金されないケースがほとんどなのです。

中古マンションの場合、当然ながら当事者の意思によって決定されますが、ほとんどの場合、手付け金は返金されません。
つまり手付け金が証約手形という性格を有しているからです。

ではその手付け金って一体いくらかご存じですか？
手付金の金額はマンションの売買金額で決まりますが、不動産業者が売主の場合にはいろいろと制約があります。
例えば新築マンション等で未完成の場合には売買金額の5％、中古マンションでは売買金額の10％までが受け取ることのできる手付金の額です。

これ以上の手付金を支払う場合もありますが、それは売主が倒産などした場合の保全措置が生じた場合のみ。
ほとんどがのケースがこの金額の範囲で手付金を支払う必要があります。

住宅ローンが借りれなくなったら…どうするの？

中古マンションを契約した後に、住宅ローンが借りられなくなった場合はどうすればいいのでしょうか？

実は契約後、一定の期間内に住宅ローン融資の承認が得られない場合、契約を解除することができます。

このような場合、売主に支払った手付け金は返金ことをご存じでしょうか？

つまりこのような場合は売主に支払った手付金は返金されるます。

このことを「ローン特約」と言いますが、これはマンション売買契約書に明記されていますので、マンション契約時はこのような内容も確認しておく必要があります。

マンション売買契約書の中には、マンション売買契約を締結した後、買主がローンを借りられないことが判明した場合や契約を解除する場合のローン特約の項目、売買契約後から引渡しまでの間に火災などが怒ってしまった場合ことなど、詳細内容が明記されているはずです。

参考までに、マンション売買契約書の雛形がインターネット上にありますので、ダウンロードして見ておくことをオススメします。

中古マンション売買契約時のトラブル回避のために…

中古マンションの売買契約について、実は書面化の義務がないことをご存知ですか。

何故かというと、中古マンションの契約は民法上では口頭での合意で成立してしまう程度の契約種類になるからです。

ではなぜ売買契約をわざわざするかというと…

それは取引条件の明確化やトラブル防止などの観点からなのです。

売買時のトラブル防止は必要です。

中古マンションを個人売買する時でも、不動産売買契約書を締結しておいた方が良いのです。

中古マンションの契約書に記載される内容は、宅建法上、絶対に記載しなきゃいけない内容と任意で記載されている内容があります。

特に任意で記載されている内容、これがとても重要です。

マンション売買契約書の中には、業界用語などの難しい言葉が大変多いもの。

ですから、わからないところや気になるところは事前にしっかりと確認することが必要です。

契約書の中身に十分納得してから契約することをオススメします。

でも、実際は仕事が忙しくて関係書類を確認できない…

そんなこともありますよね。

そんな時は、契約内容を確認してくれる専門の団体や企業に依頼することもできます。

このように第３者に契約内容のチェックを依頼することも一つの賢いやり方なのです。

中古マンションの契約を解約したい！

中古マンション物件を納得して契約したのならいいのですが、後々に契約を解約したいという場合もあります。

そんな時はどうすればいいのでしょうか？

既に支払った手付金は戻ってくるのでしょうか？

このような中古マンションの契約解約に関する事項は、物件を購入する際にとても大切なことなのでしっかり覚えておきましょう。

まず、一定期間内であれば、売主に支払った手付金を放棄することによって契約を解除することができます。

一定期間とは、つまり契約から残金決済までの期間に応じて異なります。

一般的に契約から残金決済までの期間の半分位の期間です。

でも実際の期間ついては、契約締結時に買主と売主とが協議のうえ決定するのが通常のようです。

これは重要ですので覚えておきましょう。

ちなみに、この期間を手付け解除期日といいます。

もし、手付け解除期日後に契約を解除するには、違約金を支払う必要があります。

違約金は物件価格の10%～20％相当額ですから要注意です。

中古マンションの修繕積立金が滞納されると居住者の負担増も…

中古マンションの大規模修繕計画…

今の積立金で十分補えるのでしょうか？

重要なことは、その中古マンションの修繕積立金が滞っていないかどうかです。

つまり修繕積立金の滞納率が高いマンションは要注意なのです。

修繕積立金の滞納率が高いと、その滞納分を他の居住者が直接肩代わりする…

そんなケースも考えられます。

滞納率が高くて徴収できなければ、借り入れで修繕工事を行うしかありません。

その借り入れローンは、結局、居住者への修繕積立金の値上げにつながる恐れがあり、居住者にとっては負のスパイラルに陥ってしまいます。

最近では住宅ローン金融機関が、修繕積立金の滞納率が3割を超えた中古マンション物件の購入希望者に対して、資産価値の低下を恐れてか、ローン申請を許可しない…そんな話もあるようです。

もう１つ考えなければならないことがあります。

それは中古マンションを購入する場所。

通勤の便だけでなく災害や水害が多発しない場所か…
犯罪が多く発生していないか…

こんな要素は、物件の資産価値を押し下げる直接の要因になります。

昔からの人気のある地域や公立の名門小中学校があるような地域は、おおむね治安が良い。

長期的にも資産価値は安定しているのです。

今、中古マンションを買うならここが見極めポイント！

中古マンションの物件を見極めるポイントはたくさんあります。

でもマンションに将来どのような修繕工事が発生するのか予測することは難しい。

特に中古の場合、積立金不足に陥る中古マンションもあり、これから購入しようと人にとってそんな状況を判断出来る材料を見つけ出すことはなかなか難しいもの。

中古マンションを購入する前に、マンションを事前に見極めるポイントをいくつか紹介します。

現在、首都圏をはじめ全国的にマンション市場は品薄感が強いです。

なぜかというと、2008年のリーマンショックによる金融危機の影響がまだ残っているからです。

2010年後半から供給は回復の兆しは見えていますが、品薄感の解消はまだ先。

その影響もあってか、マンション竣工前に買い手がつく「青田買い」が続いています。

つまり、マンション購入者はじっくりと物件を検討・判断しないまま、販売業者の「いい物件はすぐなくなりますよ」というトークに急がされて、契約してしまうケースが多いようです。

でも、これは要注意が必要。

竣工前であっても、住宅ローンに加えて検討しておくべき大切な要素があるからです。

その重要なものとは何か…

まず、新築・中古マンションは住宅ローン以外にも「管理費」「修繕積立金」といったランニングコストがかかることです。

とくに修繕積立金です。
この修繕積立金は、「これからマンション購入を…」という方々にはあまり知られていませんが、実はほとんど場合、値上がりします。

マンション購入時、例えば、月数千円程度にしか設定されていない修繕積立金ですが1年後には1万円、3年後には2万円といった具合に値上がりしていきます。

なぜ、修繕積立金が当初低く抑えられているのでしょう。

それは販売時に少しでも買主の返済負担を軽く見せるためです。

そもそもマンションが何年後にいくら掛けて修繕するのか…そんな長期修繕計画は、法律上、購入希望者へ告知義務がありません。

もっとも、必ず計画どおりの額になるとは限らないのですが…。

ですから、特に中古マンションを購入する場合は、仲介業者に今後の大規模修繕計画などについて事前に管理会社へ確認しておくことがとても重要です。

それでも予期せぬ工事が必要で積立金不足となる…

修繕計画以上に修繕積立金が値上がりするケースが多いのも事実なのです。

中古マンション購入の希望条件をハッキリさせる簡単な方法

「どうして家を購入したいのか？」

この動機を意識してみることはとっても大事。

つまり「なぜ住まいを買いたいのか？」です。

実は中古マンションを購入するための予算の次に考えたいのが、この「なぜ買うのか？」なのです。

なぜかを説明しますね。

「中古マンションを買いたい！」と思っている買主には、その探し求めている物件に希望条件がありますよね。

例えば、「広い家がいい！」「通勤に便利な都心がいい！」「郊外の静かな住まいがいい！」…

いろんな希望条件がどんどん生まれてくるはずです。

でも、このように条件があまりに多すぎると、全てを満たしてくれる物件が減りってしまい、かえって物件が見つけにくくなってしまいます。

そんな時は、希望条件を３つくらいに絞り込むことで解決出来る場合もあります。

でも、物件を見つけやすいもっと簡単な方法があることをご存知ですか？

それは「なぜ物件を購入したいのか」「どうして新しい住まいが必要なのか」という動機を明確にすることです。

理由もなく中古マンションなどの物件を購入しようとする人はいませんよね。

何かのきっかけがあるはず。

例えば「結婚するので…」「子供が生まれるので…」「子供の勉強のために環境のいい場所へ引っ越したい」
「資産を増やしたい」などです。

このような何らかの「きっかけ」「理由」があるはずです。

こうした中古マンションの購入動機を整理してみると、自分にとってどんな条件が最優先なのか見えてきます。

「通勤距離は遠いけど、子供のために環境のいい場所を選ぼう」

とかです。

意外と、希望の優先順位はもともと決まっていたりするものなのです。

そして、その具体的な希望条件を仲介会社に伝えること。

これが大切です。

仲介会社も、より的確な候補物件を紹介してくれるでしょう。

いかがですか？

中古マンションを購入する際は、ものすごく大変でいろんな難しい準備が必要なんじゃないか？

そう思っている人が結構多いのではないでしょうか。

実際は意外と単純で、しかも簡単なのです。

「そろそろ欲しいな」と思ったら、まず仲介業者へ相談しましょう。

早めの相談が、理想の物件に巡り合うチャンスを広げます。

中古マンション購入には自己資金がどれくらい必要？

中古マンションを購入する際、どのくらい自己資金を準備しておけばいいでしょうか？

その目安は物件価格の１割です。

でも実際は多ければ多いほどいい。

例えば「住みたい」と思う中古マンションの物件が、およそ2,000万円で売られているとしますよね。

そうすると自己資金は200万円を用意しておきたい…

でも「いますぐ買うつもりではないが１、２年後には」と考えれば、今が購入のための貯蓄をはじめるいいタイミングかもしれません。

今、もし自己資金に充てられる貯蓄があると、「気に入った物件を即購入…」ということもできます。

「自己資金があっても、、そんなにすぐ購入なんて出来ないよ…」

そんなことを考えている方、実はそれは間違いなのです。

中古マンションを購入する場合、人気物件は販売開始から１日もかからずに買手が決まることだってあるのです。

このようなことは珍しいことじゃないし、他の似た条件の買主と、競合するケースだってあるのです。

ですから、購入する準備として、自己資金があって即購入できる状態であれば、チャンスを逃すこともありませんよ。

中古マンションを購入する時の自己資金は多い方がいい！

中古マンションを購入する時に、あらかじめ用意すべき自己資金はどの程度あればいいのか？

物件探しをする前に、用意できる自己資金を少し把握しておくことをオススメします。

購入するためには、前もって予算を決めることはとても重要。

予算を決めて、どの程度の物件が購入できるのか、ある程度判断できるからです。

「使える予算を明確にする」これは中古マンション購入準備の第１歩です。

なぜ、自己資金が大切なのか、本当の理由を説明しますね。

一戸建て住宅や新築マンションを購入する時と同じですが、中古マンションも「衝動買い」なんて、とても出来ませんよね。

家を購入するということは、とても大きな買い物です。

ですから、多くの人は購入と同時に住宅ローンを組むことになるのです。

そうすると毎月、借金を返済をしなくちゃいけない…

その際に知っておくべきことがあります。

毎月の返済額は自己資金、つまり頭金で大きく左右されるということです。

せっかく購入した中古マンションも、月々の返済額が多いと家計の負担になりますよね。

子供がいれば教育費も嵩むし、趣味やレジャーも…

そのためには支出を抑えないと…

こんなケースに陥る可能性があるのです。

最悪の場合、せっかく購入した中古マンションを手放すなんてことも…

そうならないためにも、ある程度の自己資金（頭金）が必要です。

最近では、手持ち資金ゼロでも、中古マンション購入諸費用も含めて住宅ローンを組むこともできます。

でも、毎月の返済額が少ないのに超したことはありませんよね。

「中古マンションをそろそろ買いたいな…」

そう思ったら、まずどれくらいの自己資金があるのか確認しましょう。

物件探しの時にとても大切なこと…それは買主の住むイメージ

中古マンションの物件を探す際に最も重要なこと…

それは、どんな家に住みたいのか、どういう場所に住みたいのか、それををしっかり考えることです。

実はこのことが、買主がまず最初に考えなきゃいけない準備なのです。

つまり、「中古マンションを買いたい！」と思ったら、仲介業者に相談する前に「自分が欲しい中古マンションの条件希望を決める」ということ。

買主が、

「どんなライフスタイルを過ごすのか？」
「どういう間取りがぴったりなのか？」
「いまの家族の人数だとどれくらいの広さがいいのか？」
「将来、家族が増えそうなのか？」
「場所は何処がいいのか？」
「共働きなのか？」
「子供にとって環境のいい場所がいいのか？」

などいろいろです。

まず相談する前に、自分や家族のライフスタイル、住みたい家のイメージを考えることで、住み方のイメージがハッキリしてきますよね。

そうすると物件探しはとてもスムーズにいくのです。

そのためには、家族としっかり話しあうことをオススメします。

中古マンションを購入するまでの段取りは仲介業者しだい！？

中古マンションを契約購入に至るまで、買主は仲介会社とどんなやりとりをするのか？

興味がありますよね。

具体的な仲介業者への相談から契約までのプロセスを説明すると…

まず、買主の希望を仲介業者に伝えます。

つまり予算や場所のこと。

仲介業者はその希望条件をもとに候補物件を探し始めるわけです。

基本的に「物件の調査」は、仲介会社が行います。

条件にあう物件が見つかったら、買主へ紹介・説明されます。

それから初めて物件を下見…一体どんな物件なのか、ここがドキドキです。

もちろん、下見も仲介会社が段取りしてくれますよ。

買い主が購入したい物件が決まったら、仲介会社に購入の意思を伝え、申し込み完了です。

この時、気に入った物件に他の競合者、つまり購入希望者がいなければ、すぐに契約手続きに入れますが、もし競合者がいれば購入意志を早く伝えた方が購入できます。

仲介会社を通して、売主と価格や引渡し日などの交渉をし、同時に住宅ローンの申請です。

意外と知られていませんが、仲介業者はここら初めて物件の詳細な調査に入るのです。

物件調査というのは、購入予定物件の調査で登記簿での権利関係確認、法的規制の調査、建築基準法の調査、現地調査など、内容は多岐にわたります。

調査内容がまとまったら、仲介業者が調査内容の重要事項を説明してくれます。

この時の説明は仲介業者ではなく、必ず宅地建物取引主任者が説明をしなくちゃいけません。

ここは注意して下さいね。

さらに親切丁寧な仲介会社は、調査の段階でもし重大な事実を発見した場合、買い主にすぐ連絡を入れてもらえます。

これは結構重要で、もしダメならそこで判断できるし、買主はその物件をじっくりと判断できるからです。

ここまでで問題がなければ、売買契約の締結です。

買主、売主の両方で意思を確認して、契約書締結します。

いかがですか？

中古マンションは候補物件を見比べたり、検討するのにはある程度時間がかかりますよね。

でも、いざ契約手続きの段階に入ってしまうと、意外と短期間で進められますよ。

その段取りや進行具合、実は仲介業者のやり方にも影響してくるのです…。

意外と短い！？中古マンション契約購入までの期間

「中古マンションを買いたい！」と思った時、「何を、いつまでに、どうすればいいの？」

「一体どれくらいの期間がかかるの？」と、当然ながら考えますよね！

中古マンションを購入する時の準備にはどのようなものがあるのか？

「何からはじめたらいいの？」という悩みは多いもの。

「中古マンションを買おう！」と思った瞬間から、購入準備に欠かせない大切なポイントやその期間について、少し紹介しますね。

これは絶対に必読ですよ。

まず何をすればいいのか？

ですが、まず「仲介業者を捜す」とこです。

中古マンションを購入するまでには、たくさんの手続きがあります。

「できれば早く入居したい！」などの希望があれば、手続きの期間さえも気になるもの。

でも、心配することはありません。

その近道は、まず仲介業者を捜すことです。

しかも信頼できる仲介会社を探すのです。

信頼できる業者というのは、どういう業者なのか？

つまり、手続きを具体的にかつていねいに教えてくれる業者のこと。

そして、仲介会社が決まれば、予算やエリアなどの希望条件をしっかりとその業者へ伝えること…

より詳しく仲介業者へ説明することで、探したい物件が早く見つかることもありますよ。

このようにして、仲介業者は初めて物件を探し始める、というワケです。

仲介業者が物件探し始めてから、購入するまでの期間はどれくらいだと思います？

わずか１～３ヶ月程度です。

意外と短いですよね。

でもこの期間はあくまで平均的なもの。

なかには中古マンションを相談し始めてから契約までにわずか１ヶ月で決めてしまうこともあるようです。

このように、早い人なら約１ヶ月、遅くても３ヶ月程度が一般的なようです。

もちろん３ヶ月以上かけて物件を探すこともありますし、なかには数年かけて探し続ける方もいます。

ただ、あまり長い間物件を探し続けると、「目が肥える」「前に見たあの物件がよかった」などの決断タイミングを逃してしまったり、妥協点を見いだせなくなったりするケースがあるんですよ。