中古マンションの物件を見極めるポイントはたくさんあります。
でもマンションに将来どのような修繕工事が発生するのか予測することは難しい。
特に中古の場合、積立金不足に陥る中古マンションもあり、これから購入しようと人にとってそんな状況を判断出来る材料を見つけ出すことはなかなか難しいもの。
中古マンションを購入する前に、マンションを事前に見極めるポイントをいくつか紹介します。
現在、首都圏をはじめ全国的にマンション市場は品薄感が強いです。
なぜかというと、2008年のリーマンショックによる金融危機の影響がまだ残っているからです。
2010年後半から供給は回復の兆しは見えていますが、品薄感の解消はまだ先。
その影響もあってか、マンション竣工前に買い手がつく「青田買い」が続いています。
つまり、マンション購入者はじっくりと物件を検討・判断しないまま、販売業者の「いい物件はすぐなくなりますよ」というトークに急がされて、契約してしまうケースが多いようです。
でも、これは要注意が必要。
竣工前であっても、住宅ローンに加えて検討しておくべき大切な要素があるからです。
その重要なものとは何か…
まず、新築・中古マンションは住宅ローン以外にも「管理費」「修繕積立金」といったランニングコストがかかることです。
とくに修繕積立金です。
この修繕積立金は、「これからマンション購入を…」という方々にはあまり知られていませんが、実はほとんど場合、値上がりします。
マンション購入時、例えば、月数千円程度にしか設定されていない修繕積立金ですが1年後には1万円、3年後には2万円といった具合に値上がりしていきます。
なぜ、修繕積立金が当初低く抑えられているのでしょう。
それは販売時に少しでも買主の返済負担を軽く見せるためです。
そもそもマンションが何年後にいくら掛けて修繕するのか…そんな長期修繕計画は、法律上、購入希望者へ告知義務がありません。
もっとも、必ず計画どおりの額になるとは限らないのですが…。
ですから、特に中古マンションを購入する場合は、仲介業者に今後の大規模修繕計画などについて事前に管理会社へ確認しておくことがとても重要です。
それでも予期せぬ工事が必要で積立金不足となる…
修繕計画以上に修繕積立金が値上がりするケースが多いのも事実なのです。
